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中国人赴美购房金额下降4%,美国房地产慌了

mike · 2018-08-15

中国人正在用另一种方式,对抗特朗普发起的贸易冲突。那就是买下美国的房子,而且是好房子。买别人的房子,让别人无房可买。最新的数据是,中国买家已经连续六年,成为美国住宅市场中最庞大的海外购房群体,稳坐第一海外大股东的宝座。此外,回望过去八年来中国赴美置业的历史,我们也发现,随着国内房地产市场的红利期渐渐远去,国人海外置业的需求也愈加急迫,购买力日渐强劲。

作为精准掌握美国房地产交易数据的机构,美国房地产经纪人协会(NAR)最近好好盘算了过去一年(2017年4月至2018年3月)里,外国买家都“抢”走了美国的哪些房子。其中不乏一些新动向,值得关注。

尽管2017年国内外汇政策趋严,美国房价高涨,依然挡不住中国个人赴美购房的热情。2017年4月至2018年3月的成交金额,仅比前一年略微下降4%,远远高于过去七年来的购房金额。但就是这小小的4%,也让美国房地产紧张了一把。

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中国人赴美购房金额下降4%

“作为美国房地产最大的外国买家,过去一年的购房金额才下降了一点点,就让美国房地产市场慌的一批。”美国房地产经纪人协会(NAR)的报告公布不久,华尔街日报(博客,微博)便推送了这样一条新闻。

尽管外汇管制越来越严,但美国房地产的第一大海外股东——中国买家依然是美国房产的主力军。购房金额略微下降了4%,仅次于2017年3月前一年的金额,远远超过了过去七个年头的情况。

今年第二季度中国投资者在美国共出售价值12.9亿美元的商业地产项目,仅买入不到1.3亿美元商业地产,十年来第一次呈现卖出金额远远超过买入金额的情况。

今年以来,国内大力去杠杆,除了地方政府,企业也难逃此劫。一些几年前在美国投资商业地产的企业,不得不着手出售海外项目以偿还自身的巨额债务。另一方面,也算是机构投资者“见好就收”,享受了美国房地产长达六年时间的复苏阶段,也获得了不少收益,现在出手,不吃亏。更重要的是,中国大力打击企业“非理性投资”,以公司为单位的海外地产投资被严厉遏制。

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中国人旺盛的购买力

时过境迁,现在没有人敢低估中国人强大的购买力,以及大家强烈的海外置业需求。而且,有越来越多的中产阶级进入到美国房产市场中。

我们把2010年到2018年,中国人赴美购房的数据和其他国家做个比较,便能发现其中的历史变迁。如果只看过去这一年(2018年3月之前这一年)的海外买家购房金额,美国房产市场似有衰退的迹象。但不与历史作对比,都没什么意义。

2016年4月~2017年3月(下图2017年一栏的数据)是外国人疯狂买入美国房产的一年,相较此前的一年,当年总的购房金额狂涨500多亿美元,增幅飙升到前所未有的49%,无论是成交金额还是涨幅,都创出历史最高纪录。

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前五大外国买家每年的购房金额(来源:美国全国房地产协会

而刚刚过去的这一年,虽然外国买家的购房金额未能超过历史最高纪录,但也仅次于前一年的成绩。

在全球投资者奔赴美国购房的大潮中,中国买家的投资金额在最新一期的统计里,下降了4%,较去年少了13亿美元。但别忘了,前一年,才暴涨了44亿美元。今年的小幅下跌,既有内部原因,也有外部原因,我们后面再谈。

从2013年至今,中国在整个外国买家中始终独占鳌头。今年平均每七个买家中,就有一个是中国人。最喜欢购置美国房产的前六大海外买家中,中国贡献了304亿美元。

2011年,加拿大在美买房总额还是中国的两倍有余,那时,加拿大还是美国房产最大的海外买家。七年之后,中国在美国的购房金额已经是加拿大的三倍。中国投资者的购买力和全球资产配置的决心,正在大幅增强。


美国房产存量下降和严格的外汇管制

一边是中国买家强劲的购买力,另一边却是购房金额稍稍回落的信号,为何?这次的回落主要受到美国国内市场的影响,一是房子很稀缺,好房基本靠抢。外国买家在信息获取速度上,自然拼不过当地的美国人。近水楼台先得月,说的就是这个道理。

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海外买家为什么不买美国房产(来源:美国全国房地产协会

NAR进行了一项为什么不买美国房产的调查,获得最高赞同的回答是找不到合适满意的房子。别说中国人难买到美国房子了,连美国人自己也很难买到房子。

一方面美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税,使得建材成本升高;另一方面是美国劳动力供应短缺,越来越少的年轻人愿意从事又脏又累的建筑行业,导致这个行业正在向高龄化发展。

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华尔街日报8月1日报道

造成的结果就是,美国房屋库存量从2011年一直处于下降的状态。库存量已经相当紧张了,美国国内买房需求反而变得相当旺盛,更加挤掉了原本供不应求的房屋市场空间。

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美国房价和住房供应情况(来源:美国全国房地产协会

特朗普上台后经济增长强劲,第二季度GDP达到4.1%,创下四年来最高纪录。与此同时,个人消费支出也增长了4%。就业率的持续上升、贷款利率还处于低位,估计以后这个本来紧俏的市场会变得更加稀缺。

二是房价上涨速度惊人,中国人偏爱的城市房价涨得已经爹妈不认了。由于一次性投入资金大,买房的决策时间也会被拉长。

加州占据了中国人房产交易38%的份额,依次是德克萨斯州(7%)、佛罗里达州(楼盘)(6%)、华盛顿州(5%)、乔治亚州(4%)、纽约(4%)。之前我们在《中国人海外买房版图悄悄起变化,哪些城市最受欢迎,哪些城市异军突起?》提到,最吸引中国人投资买房的前五座城市,分别是洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图、波士顿。这些城市个个过去一年的涨幅超过7.5%,让不少投资者望而却步。

除了抢不到房子,资金问题也是让海外买家购房量下降的重要原因。例如贷款出现问题,以及资金出境困难等等。不过,对于中国买家而言,则更多卡在了资金出境这一环。

中国人买房价格的中位数远远高于其它国家,而且热衷于中高端房地产。58%的中国人都是土豪做法,直接现金付全款,仅有37%需要美国的贷款(这个比例在印度高达78%)。因此中国人会筹不到钱?不存在的。恶意揣测一下,想要贷款投资又拿不到贷款的人可能多来自我们友好邻邦。

富有的中国人不是没钱,而是有钱也拿不出来。政府只允许中国居民每人每年向境外汇款5万美元,并要求银行报告资金用途。当最近巴黎的豪宅市场回暖的时候,人们发现频繁露面的中国和俄罗斯人的身影渐渐变少了,倒是沙特阿拉伯和阿联酋揣着金子银子大把出现。放在美国市场,也同样如此。严厉的外汇管制让人只能望洋兴叹。

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美国房产增值潜力巨大

虽然如此,中国投资者对美国住房投资的热情依然不可小觑。特朗普常常抱怨中国人抢了他们的工作,他还忘了说,我们也“抢”了他们1%的房子。

早几年拥有火眼金睛明智入场的投资者们目睹了房价的大幅上涨,现在已经赚了不少钱。今年选择“套现”的中国卖家,在全部外国卖家中的比例从去年的7%上升到12%,但仍少于2016年15%。一些人见好就收,另一些人选择继续持有。

在美国买房子用来干嘛呢? 在美国住房的五大海外买家中,其余四个国家的买家,大部分都用来自住,或者满足度假需求。用来投资的不足两成。而中国人这一个群体,明显更具有投资理念。选择买房出租,坐收租金收益的人群,以及期待买一个好的学区房,“以房养学”的这两类买家,累计占了一半。这个比例,远远高于其他四个国家的购房群体。虽然房子贵了许多,近两年全美房产交易总额稳定在1.6万亿美元左右,说明市场仍然良性运行着。而且从房价走势看,未来房子增值空间还是会很大。

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数据来源:Zillow

再以中国投资者最为关注的五个城市为例,洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波士顿这五座城市,预计未来一年房价涨幅都在8%左右,有的升值超过了10%。

根据Zillow的数据,洛杉矶房价在过去一年上涨了8.7%,未来一年还将上涨12.1%。旧金山过去一年上涨9.8%,预测未来一年还将上涨7.8%。西雅图目前市场最火热,根据居外网数据,去年它是中国消费者买房成交量最高的美国城市。过去一年房间上涨高达11.3%,纽约为7.8%。Zillow给这四所城市的市场健康度都打了8.8以上(总分为10)的高分。波士顿也有很大看头,未来一年预测将上涨8.3%,不过投资需要相对谨慎,优质房源需要更加仔细挑选。

美国经济持续向好,加上供不应求的市场,房产强劲的增长势头不会减弱。如果有充足的现金流,考虑到美元的坚挺,很多人会选择加大对美国的投资。你方唱罢我登场,机会一直都在。

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