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英国购房出租(Buy to Let)政策全攻略

mike · 2018-08-10

购房出租或以租养房(Buyto Let)的购房方式已经风靡英国20多年,在buy-to-let这个大分类下还分为四种交易形式:

1. 基础 Buy-to-Let:这是一种典型的Buy-to-let。买一套1-3室的房子,然后整体租给一个人。是绝大多数人buy to let 的方式。

2. Houses in Multiple Occupation (HMO):HMO就是我们通常所说的合租房。也就是说,买一套5室(甚至8室)的大房子。(也有的是买一套大房子,然后自己改造分隔成几个独立的小房间),共用厨房和厕所,然后分别把房间租给不同的人。对于HMO来说,根据各地不同的规定,楼层的数量或者租户的数量不同可能需要申请执照。

3. Multi-unit Freehold blocks:这就是在一块freehold的地上,改造出几个不同的住宅单元。有可能是flat,也有可能是house,但是几个单元共同享有这块地,走shareof freehold的方式。几个单元也有可能共用一些花园之类的公共区域。比如把一套victoria的房子,改造成2-3个一室的公寓,分别都有各自独立的厨房和卫生间。分别独立租。

4. Semi-commercial Property:这种房子是住宅项目和商业项目的综合体,比如买下一栋楼,楼下租给商铺,楼上作为住宅租用。

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2017年相关税收改革:

由于税费新政的推出,到2020年4月,个人持有的房产,贷款利息还款不能用来抵扣房租的盈利,租金全部都要当成盈利来计算所得税,而不能像之前那样减免自身房贷。总结来说,房租收减去可抵扣的支出(像是中介管理费、水电煤气费)全部计入房东个人的收入,合并其他的个人收入(工资啊,理财的收入啊等)作为征税的基数,无论房主的实际边际税率多少,房屋贷款利息一律按照20%的税率抵扣。

新政从2017年4月开始,每年以25%的比例逐步施行,换句话说,新政对个人房主来说可以说是歧视性税收对待。项新政更是对高所得税(税率40%)和最高所得税(税率45%)的高收入房东们有重大的影响。在申报个人所得税时,房东们将不能将抵押贷款的利息从租金收入中扣除,换句话来说,租金收入部分同样需要纳税,而不是将抵押贷款利息扣除之后再进行交税。

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但是房东们还是有一些其他的办法来保证收益的:

1. 成立新公司来买房:注册公司的明显优点在于,目前政府对公司类型的税收优惠并未降低,注册人只需支付19%的公司税即可。考虑到英格兰银行审慎监管局(PrudentialRegulation Authority, PRA) 对购房出租的贷款要求收紧,投资者必须能够提供资金证明,确保在利率升高后仍能偿还贷款;并且房租收入还必须高于自身房贷的45%。而对于这些要求,若注册公司来买房则都不受影响。此外,如能提供证明申请人的投资是一项全职工作或商业活动,房产资本的升值税也能减免。

2. 其他零碎的费用抵消:

1)中介费:如果聘请了一家中介公司来寻找租客或管理房产,需要支付租金的10%-15%作为中介费。假如每月租金为750英镑,那么可抵消每年1,350英镑的中介费。

2)维护和维修:任何维护房产的花费都可以用来抵税的。但房屋整修,扩建或可增值的改建是不包含在内的。

房屋维修包括修补破损的门窗,修复损坏的厨具,白色家电,家具,水槽,涂漆,装饰以及更换或修补屋顶。

3)家具:如果出租房配有家具,有两个抵消税款的途径作为选择,一是“日常磨损津贴”,二是更换个别家具的额外费用。

但是从2016年4月起,房东只允许扣除实际产生的费用。因此,如果在日常维护中没有开销,则不能要求抵税。

4)地租和物业费:如果房产并非永久产权,那么像土地所有者缴纳的地租也可以用来抵税。

物业费比较常见于公寓房产,且差别较大。基本费用包括清洁,维护,供暖以及公共区域照明所需等费用。

5)其他开销:出租房屋可能产生的其他费用还包括电话费,信件以及由于出租房屋所产生的交通费。这些都可申请抵税。

对于海外投资者来说,可根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额,目前为11,000英镑。超过免税额的部分,2016/17税务年度,如果收入不超过32,000英镑,个人所得税税率为20%;如果收入介于32,001到150,000英镑,税率为40%;若收入超过150,000英镑,税率为45%。如果房东取得的净年租金收入不超过个人免税额,则无需在英国缴税。

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2017年有关贷款新政策:

英国央行(Bank of England)最新的出租房贷款政策于10月1日施行,要求贷款机构对拥有四套及以上出租房产的房东进行更严苛的贷款评估。届时,房东申请购房出租抵押贷款需要详尽提供每一套房产的信息,哪怕只是为其中一套申请贷款。这些新规则适用于英国央行界定的拥有四套及以上出租房产,且有抵押贷款的房东们。

新政适用于“资产组合房东们”,即英国央行确定的拥有四套及以上房产,且含抵押贷款的房东。同时,新规不仅适用于个人名下的房产,也包含有限公司架构下的资产组合。2017年10月起,拥有多套出租房产的房东,在为名下任一套BtL房产申请贷款时都要向贷款机构提供资产信息。而后贷款机构将根据申请人名下所有房产总值、全部租金收益以及在同一地点拥有房产的密集程度等多重因素进行评估,来判断申请人是否有良好的偿贷能力。

新规执行后,当房东们再次购买出租房产或二次融资时可能会给房东们带来巨大的管理工作量。此外,在贷款机构适应新规则和新系统之前,可能需更长时间来处理BtL贷款申请。同时这也可能意味着一些房东的贷款申请将无法通过,因为他们总的投资组合中抵押资产净值不足。

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房东应对方案:

新规执行后,只要不申请新的出租房抵押贷款,不用已有房产申请再抵押贷款的话,就不会受任何影响。每家贷款机构应对新规则的处理方式也略有不同,这也就意味着向不同的贷款机构申请贷款需要递交不同的材料。

总体来讲,买房出租的房东们应该备好如下材料:

1. 贷款方将对您持有的每套房产做评估,因此需要提供房产地址以及所有权证明。

2. 他们想知道申请人名下未偿清抵押贷款总值,因此,这些抵押贷款以及放贷机构的账户信息都要准备好。

3. 银行对账单需要显示每套房产的租金交易明细,以便检查您的租金收益率和偿贷情况。

4. 房屋租金合同可以为租金收入提供进一步的证明。

5. 纳税申报单可以证明其他任何收入来源及/或公司账户信息。

6. 商业企划和现金流预测也是必要的。

贷款机构需要的材料可能多于或少于这些。多数购房出租抵押贷款都是通过中介办理完成的,也就是说中介要处理向贷款机构系统键入大量繁杂信息的工作,他们无法同时处理这么多资料,所以可能会有延迟。Mortgagesfor Business的抵押贷款经纪人Chris Longhurst表示,这一阶段务必确保申请表格准确且完整,所有信息都将被详尽进行分析。初期资料越详尽准确结果可能越好,但也要做好可能有些延迟到的心理准备。另外,经验丰富的经纪人的服务将更受欢迎。

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其他可能影响投资者的因素:

1. 从2016年4月起,投资者和非初次买房者们需要在本身房价印花税基础上,再支付额外3%的费用,称之为印花附加费用。这一项费用适用于任何价值在4万英镑以上的房产。譬如投资者购买一套20万英镑的房产,其中在12.5万英镑以下的房产价值中不含印花税,另外的7.5万产生2%的印花税,即1,500镑;此外20万英镑的房价印花附加费总计6,000镑,总共需支付7,500镑的总税费。而购买10万英镑房产的投资者,则只需支付3%的印花附加费,即3,000镑。

2. 2017年1月起,英国央行的贷款机构PRA将执行新的可负担能力门槛,拒绝一些不符合标准的投资者。根据新规定,贷款方需要对申请人进行利率为5.5%的“压力测试”,同时租金至少要满足贷款月供的135%。而事实上,一些银行或贷款机构已经要求租金需满足还款的145%。这被称为“压力测试”,主要考察租金收入、抵押贷款,以及如果利率进一步上升,偿贷能力多大程度受影响。

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