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在美国买房如何合理避税?

mike · 2018-08-08

在美国买第二套房要交多少税、房产税每年都要交吗?答案是肯定的。美国是一个税收的国家,财政收入的主要来源就来自于税赋,从你每天通话的电话费,日常生活中的吃穿住行的花费,到购置房产,都需要按照比例向国家纳税。买房以后最主要需要缴纳的税赋还是房产税,美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。

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在美国,如果纳税人拥有超过一套以上的住宅,则有一个首要住宅概念(Principal Residence,或Primary Residence),即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅,它区别于其他住宅(如投资出租房,度假公寓等)。

根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除,这相当于给了购房者一个很大的折扣,且首要住宅的贷款利率最低。一般房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。

那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢?首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在洛杉矶,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?所以在这里我们又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:

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个人主要住宅(Principal Residence)

顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日(Rental Days),都可以当成自住房。

第二套房(Second Home)

IRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住(Personal Days)超过14天,那麽你这15天以内的租金收入IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成Sch E 出租和Sch A 自住两部分。

假日出租房(Vacation Rental)

于是IRS 默认将多的房子租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天,并且你自住天数少于14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在Sch E 上。

出租房(Rental Property)

这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E 报上。

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投资房产或地产(Investment Property)

既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资(Investment Expense)而非运营,所有房产税/地税也只能报到Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息(Investment Interest)抵扣只有低于投资收入的部分能放到Sch A 抵扣,其他投资支出填入Sch A 杂项抵扣,受限于净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。

商业房产(Business Property)

顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产”被动生意(Passive Activity)”的规定限制。

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分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是可以利用起来合理减税的:

房产税/ 地税(Property Tax)

支付的地方与州的房产税可放入Sch A 分项扣减额(适用於自住)或者Sch E(适用於出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的HD-1 中,你会收到单独一张资产税单(Property Tax Statement)。

意外损失(Casualty Loss)

例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

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装修改装费用(Improvement)

例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本(Basis)也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

房屋节能环保装修和改进(Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器等,也可以获得税务减免(Residential Energy Credits)优惠。税务减免(Credits)不同于各种税务抵扣(Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得(Taxable Income)的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,也可获得部分抵税或减税优惠。

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家庭办公室(Home office)

如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入Schedule C 作为生意支出(Business Expenses),用于抵扣自雇(Self-Employment)收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣$5/平方英尺的家庭办公室费用。

美国税务整体来说是个非常复杂,需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。合理避税并非偷税漏税,不是造假。避税必须要有法律依据,票据是必须的,即使是商业地产的租约,也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计,处罚很严重。

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从上述有关在美国买房房产税的介绍中可以得知,在美买房不管是首套房还是二套房都是需要缴税的。而且美国政府对二套房的定义与国内房地产也不一样,希望购房者准备在美国购买二套房之前一定要对这些知识有所了解。

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