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美国房产税受什么影响?

mike · 2018-08-13

美国的房产税一般是由郡政府征收。虽然不同的郡的房产税计算方式不尽相同,但基本计算原则是相似的。

由于房产税是郡政府的主要收入之一,通常郡政府会在特定的时间段内(一般是当年7月初至下一年6月底),先拟定政府在该辖区内的所有小区的相关预算支出,再统计辖区内的全部可征税的地产房产总价值,以预算支出除以总价值得出税率。所以理论上来说这类房产税税率每年会有所微调。还有一部分郡政府会实行反推方式,即以一固定税率做基准,根据每财年的辖区总房地产价值的增减,来浮动其当年预算。

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郡政府在制定房产税税率时会设一个上限值,因为有时一个房产或地产可能横跨几个小区,而在每个小区内部的学校和社区都有其独立预算,这样一个房产就有可能会被重复计算在总预算中,这种情况下政府就会综合考虑计算出合并税率或是使用上限税率。

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郡政府每年会请专门的资产价值评估机构评估该辖区内的各房地产的公平市场价值,再以其公平市场价值的大约80%-90%作为征收房产税为目的的房产价值。如果房产在当年有买卖成交,当年的房产价值则以买价为准。

房产税税率乘以房产价值所得出的是基本税费(Basic tax)。除基本税费外,每个郡还会收取一些杂税,普遍用于街道或地区的学区维护与建设,社区大学,街道基础设施建设,城市居民健康基金等。

由于每个地区的公共设施,城市经营,和发展规划不同,所以每个郡所收的杂税税费种类不一,数量不同(有些地区的杂税只有一两项,而有些地区杂税有十多项),且每年也可能会做调整。这些杂税分门别类,会有其不同的计算方式,亦是基于政府预算来计算分配的。所有上述税费都是统一纳入房产税范畴,明细会显示在每年的交税凭单上。

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